2025年8月22日，东八区北京时间15时24分，当大多数人正按部就班地生活时，一批阿那亚业主正陷入焦灼的等待中，他们等待着一个梦要么继续绽放，要么彻底破灭。

危机初现：崇礼阿那亚的异常信号

在旅游旺季的暑假，本应热闹非凡的崇礼阿那亚（原名拾雪川）却出现了不寻常的迹象。室外儿童乐园挂上了“维修”的牌子，仿佛被按下了暂停键；小区的电影院也熄灭了灯光，失去了往日的喧嚣与活力。这些细微的变化，被一些敏感的崇礼阿那亚业主敏锐地捕捉到了，他们心中不禁涌起一丝不安。

有人怀着忐忑的心情给“村长”马寅写了信询问情况。马寅在回信中证实，阿那亚正在与崇礼项目的开发商进行谈判，并承诺会在9月下旬给业主们一个最终结果。如果谈判失败，双方的合作将会终止。大家都清楚，这意味着什么——当初他们冲着阿那亚的金字招牌买下的房子，很可能将不再冠以阿那亚的名号，只能回归它原本的名字——拾雪川。

拾雪川的前世今生与阿那亚的魔力

崇礼，作为冬奥会的举办地，是中国著名的滑雪胜地，这里分布着多个滑雪度假村。而拾雪川，曾经是其中规模最小、最不起眼的一个，仅有初级和中级雪道，在众多度假村中毫不起眼。

然而，2022年，阿那亚与拾雪川开发商展开合作，拾雪川从此更名为阿那亚崇礼。仿佛被施了魔法一般，曾经滞销的楼房几乎在一夜之间变成了畅销产品，相当大一部分购房者是阿那亚的老业主。这些老业主对阿那亚品牌怀有近乎信徒般的信仰，他们愿意为这个品牌支付高额的溢价。哪怕一墙之隔的其他项目，每平米价差超过万元，他们也毫不犹豫地选择阿那亚，因为在他们心中，世界上只有两种旅游产品，一种是阿那亚，一种是其他。

矛盾激化：运营权之争的背后

阿那亚与崇礼项目开发商的矛盾，主要集中在“整体运营权”上。在园区内万怡酒店和业主食堂的运营问题上，双方存在着巨大的分歧。

马寅曾提到，万怡酒店是园区内体量最大、配套最全的酒店，但目前它并不在阿那亚的统一管理范围内。酒店的服务品质和价格体系对整个项目的形象和运营造成了很大的干扰。阿那亚在去年就曾与开发商协商，希望将万怡酒店纳入自己的管理体系，但经过多次沟通，开发商仍然坚持自营。

在业主食堂经营方面，开发商认为可以通过降低品质标准、淡季减少晚餐和菜品的方式来接管运营食堂，以此降低成本。然而，阿那亚认为这种做法只着眼于短期利润，会对整个项目造成深远的伤害。

这种矛盾的根源在于传统开发商和文旅运营商认知上的巨大差距。开发商希望保留自营酒店，降低运营成本，以获取更多的利润。毕竟，房子已经卖掉，当下的运营成本并不能直接创造收益，能节省一点是一点。但阿那亚的运营思路却截然不同，它采用的是轻开发、重运营的模式。在阿那亚，买卖完成后的关系才真正开始。

阿那亚有着强大的运营能力，这是它的核心竞争力。以北戴河阿那亚为例，园区内商铺工作人员介绍，在阿那亚开店，不仅不需要付房租，园区还会承担装修费用，但店铺入驻的门槛很高，需要经过严格审核才能选址入驻。后期，阿那亚通过抽流水或抽利润的方式与店铺分享利益。疫情刚结束时，一家酒吧因生意下滑，与园区反馈抽流水模式不利于长期经营，后来双方合作模式改成了抽利润。在这种模式下，园区运营方需要共担经营风险，但也吸引了众多高质品牌与阿那亚形成长期捆绑关系，这些品牌会随着阿那亚的园区布局而迁移。

在阿那亚崇礼，北戴河阿那亚最火的几家店，如晓麦穗、宿咕、理想国等都有入驻，这些高质店铺在一定程度上弥补了崇礼项目规模小、雪场少的缺点。

业主的担忧与风险

一旦双方合作破裂，这些店铺很可能会随着阿那亚一起撤出崇礼，这对于业主来说将是双重打击。相当大一部分阿那亚业主置业，不仅是为了拥有自己的度假小屋，更是将其作为一种理财产品，通过民宿出租来获取收益。一位阿那亚业主透露，早期北戴河园区的业主已经收回了购房成本。

而民宿出租的关键在于旅游服务水平，这又强烈依赖于园区的运营能力。北戴河阿那亚之所以成为全国旅游业的标杆，并非依靠其自然资源，单就海景而言，北戴河在全国并不突出。但阿那亚通过打造独特的园区环境，用洋房和漂亮的配套塑造了一个中产生活的“乌托邦”。非业主和民宿、酒店租客要进入北戴河阿那亚，甚至需要购买价格较高的门票，这也反向促进了民宿的出租。此外，阿那亚还提供“民宿托管”业务，帮助业主进行民宿出租，一般官方收取10%的渠道费，再加上保洁费、服务费等，业主能获得60% - 70%的房费。阿那亚的金山岭项目还给业主们承诺了6%的年收益。近年来，北戴河阿那亚每个夏天都出现满房的盛况。

崇礼项目不仅是一个滑雪胜地，对于阿那亚体系而言，其位置便利性独具优势。从北京的北京北站出发，仅需一个小时就能到达崇礼站，到站后可乘坐阿那亚园区巴士直达度假村，全程不超过两个小时。阿那亚崇礼项目的业主刘岚（化名）表示，她家的民宿冬天入住率是100%，夏天入住率也很高，即使在工作日也是满房状态。

阿那亚的合作模式与潜在风险

阿那亚的官网显示，目前它在秦皇岛、金山岭、雾灵山、三亚、崇礼、九龙湖、北海道共有7个项目。阿那亚一直将自己定位为文旅运营商，而非单纯的地产开发公司，因此在扩张过程中采用轻资产的运营方式，与外部开发商合作，将阿那亚的项目“复制”到各地。这样一来，阿那亚的资金压力自然减小了很多。

在阿那亚目前正在运营的项目中，有一半都是与外部开发商合作打造的。除了崇礼项目外，阿那亚三亚项目的开发商为海南中度旅游产业开发有限公司，阿那亚九龙湖项目的开发商为港中旅（深圳）投资发展有限公司。

原本这种合作模式并无不妥，国际连锁酒店品牌大多也采取类似的合作方式。但不同的是，酒店业主通常为单一公司，而阿那亚合作园区的业主构成非常复杂。以崇礼项目为例，开发商仍持有园区内部分资产，而大部分楼房则散售给了小业主，这种复杂的业权情况导致各方利益很难长期保持平衡。

刘岚是阿那亚的一名老业主，家人都喜欢滑雪，所以她很早就关注过崇礼的房产，但一直觉得“崇礼的盘不太行”。直到听说阿那亚在崇礼有合作项目，她马上订了房，“要不都不太会考虑在崇礼置业。”刘岚从一开始就知道阿那亚的崇礼项目是“合作项目”，而且在销售过程和合同中都有明确告知。对于合作项目中阿那亚有可能撤出的风险，也有明确提示，但当时阿那亚方面还反复强调了其中的风险。然而，很多阿那亚的业主可能把这条“风险告知”内容当成购房过程中的一个流程，并没有太放在心上，或者即使意识到合作项目中阿那亚退出后的风险，也没想到这一天会来得这么快。至少刘岚是这么认为的，“因为阿那亚也有其他合作盘，都很稳定。”

业主的等待与阿那亚的困境

阿那亚和崇礼项目开发商的矛盾爆发后，大部分业主都在支持马寅。因为他们明白，只有阿那亚留下来，才能把损失降到最低，甚至还可以继续获得资产运营带来的收益。反之，持有的房产则会快速贬值，资产可能缩水数倍。

对于阿那亚来说，这次崇礼项目的谈判结果至关重要，它不仅关系着崇礼业主对其的信任，也关系着阿那亚其他在运营项目业主以及目前还在拓展项目潜在业主对其的信任。

靠着每年举办超过千场的文化节日和独特的社区氛围，阿那亚成为中产们向往的精神乌托邦，也让阿那亚的商业模式发挥出巨大的潜力。有数据显示，2021年阿那亚园区经营收入达到7.5亿元，到了2024年，这个数据翻了三倍，飙升至22亿元。

这也让阿那亚有了更大的信心，打破原本围绕北京中产的区域选择，将阿那亚的生活方式带到南方。但如果仅靠自有资金来滚动开发，速度必然会很慢，一位阿那亚雾灵山业主吐槽，项目开发得太慢了。所以阿那亚近几年的几个项目，几乎都是与外部的开发商合作开发。

在崇礼项目上暴露出的“整体运营权”问题，关系着阿那亚的合作项目是否能一如既往地保证品质。比如，虽然在崇礼项目中，万怡酒店的管理主体并不是阿那亚，但它是阿那亚品牌下的社区配套，其服务品质也关系着阿那亚的品牌口碑。从OTA平台来看，目前崇礼万怡酒店的房间价格从1200元到2100元不等，相比于园区内的民宿并不算低，但是部分房型都已经显示“售罄”，可见其火热程度。但是在美团和大众点评上，崇礼万怡酒店低分和差评都超过10%。

合作项目中“整体经营权”的问题，是阿那亚目前迫在眉睫需要解决的问题。如果将园区内酒店或其他商业的管理经营权让步给开发商，阿那亚的品质管理就会失控，进而打破中产们向往的乌托邦幻梦。

现在的阿那亚处于进退两难的处境中。如果让步“整体经营权”，则会对整个品牌造成深远的伤害；不让步就意味着可能会合作终止，同样会对品牌造成深远的伤害。在过去，业主们看待阿那亚合作项目的风险，就像“房间里的大象”一样，选择“视而不见”。现在，这头大象开始在房间里活动起来了，而阿那亚崇礼项目的业主们，只能在这场危机中焦急地等待着最终的答案。