"传了1个月的北京SKP股权交易迎来新进展！
  赶在节前最后一天，关于“博裕五期美元基金有限责任公司收购北京华联（SKP）百货有限公司股权案”在北京市市场监督管理局网站公示，公示期截至5月9日。

  此前有媒体援引彭博社消息称，“北京华联集团投资控股有限公司与博裕资本接近达成协议，或将出售北京华联SKP百货有限公司，包括管理和运营SKP旗下的高端商管业务，以及出售华联SKP旗下实体商场资产。”若交易达成，可能成为中国高端商业地产领域近年来规模最大宗并购案之一。
  而本次公示证实了媒体的消息。
  从公示的文件来看，更多交易细节曝光：
  博裕五期美元基金有限责任公司（“博裕五期美元基金”）（通过其关联方）拟收购北京华联（SKP）百货有限公司（“北京SKP”）部分股权。交易后，博裕五期美元基金关联方通过财务投资间接取得北京SKP42%-45%的股权。北京SKP主要在中国境内从事百货零售业务。
  交易前，Radiance Investment Holdings Pte. Ltd.（“Radiance公司”）（直接和间接）与北京华联集团投资控股有限公司（“华联集团”）分别持有北京SKP 60%和40%的股权，北京SKP由Radiance公司和华联集团共同控制。交易后，Radiance公司继续间接持有北京SKP42-45%股权，且仍保留对北京SKP的控制权，北京SKP仍保持本次交易前的运营管理结构，博裕五期美元基金关联方间接持有北京SKP 42%-45%的股权，与Radiance公司共同控制北京SKP。
  简而言之，Radiance公司和博裕五期美元基金未来将各持有北京SKP42%-45%股权，前者仍保留对北京SKP的控制权，项目运营管理仍保留本次交易前的结构，而华联集团的身影则几乎隐形。
  
  图源：圆周率财经
  作为中国高端商业的代表，北京SKP的前身是由台湾新光三越百货和北京华联集团共同创立的新光天地，于2007年开业，后在2015年更名为北京SKP，由华联集团独立运营。自2011年以来，该项目蝉联全国单体商场业绩第一，是国内当之无愧的“店王”，2020年营业额达177亿元，登顶“全球第一”，到2023年营业额已达到265亿元。
  此外，SKP百货公司也已入驻西安、成都和武汉三座城市，公开数据显示，2023年西安SKP和成都SKP分别实现了80亿和55亿的营业额，2024年7月开业的武汉SKP首日营业额即破亿。在全国拥有四个奢侈品商场的SKP已在国内高端商业市场站稳脚跟。
  另一边博裕五期美元基金于2021年3月30日成立于新加坡，主要从事私募股权基金投资业务。博裕资本，成立于2010年，公开资料显示，博裕资本由江志成、中国平安前总经理张子欣、美国德太投资有限公司（TPG资本）前中国区高管马雪征，以及前Providence Equity Partners合伙人童小幪等人创办。目前管理总资产近100亿美元。此前，博裕资本在中国地产领域已有众多投资，如多次收购金科服务股份，投资万物云布局物流园区等。
  01 
  资产腾挪中的进与退
  本次的公示中未体现交易金额，但此前有消息预计，交易可能采用“股权转让+资产包出售”模式，整个SKP奢侈品商场业务的估值可能在40亿至50亿美元之间，若按此计算本次交易的42%-45%的股权估值预计在16.8亿-22.5亿美元之间。·
  如此金额的估值，对SKP此前的控股方华联集团而言或许相当“及时”。
  天眼查显示，2018-2023年，华联集团营业总收入由266.64亿元下滑至162.05亿元，净利润则在3亿-6亿元之间徘徊，这期间，其负债总额则在逐年增加，由288.25亿元增长至465.03亿元。华联集团核心业务除了经营定位高奢的SKP系列购物中心，还有定位社区家庭消费的华联购物中心和华联超市，主体是华联股份（A股上市公司）。
  华联股份的年报显示，2023年公司营业收入约11.2亿元（同比下滑5%）；净利润约-1.8亿元，华联股份的股价华联股份也从最高值的13.37元/股，到现在只有2.24元/股。近两年，传统商超行业业绩承压，营收下滑，北京华联生活超市也频传闭店。
  虽然SKP的业务与上市公司华联股份无直接股权关联，但其整体业绩压力或也成为华联集团希望出售资产回笼资金的原因之一。
  而对于拟定买家博裕资本而言，体现的是资本在经济不确定性下，正从投资高风险资产转向现金流稳定的核心资产转变，凭借超高档次的品牌组合及多年累积的超20万核心会员，北京SKP屹立在行业金字塔顶端，具备很强的“抗跌性”。
  来自戴德梁行资本市场部的数据显示，在公募REITs扩容消费基础设施之后，商业类别的投资额成交占比从2022年的5%大幅提升至2024年的19%，政策出台之后零售物业对资金的虹吸效应凸显。
  02 
  奢侈品行业增势下降
  从市场角度来看，中国奢侈品市场业绩的不稳定给北京SKP的发展带来一定风险。北京SKP2024年的销售额，至今尚未对外公布，不过据知情人士透露，该项目2024年营业额预计回落至220亿元区间，同比跌幅约17%。
  该数据也与整个中国奢侈品市场增势下降吻合：据贝恩公司发布的《2024年中国奢侈品市场报告》指出，受消费者信心不足、出境游复苏、消费外流加剧等因素影响，2024年中国内地个人奢侈品市场销售额预计下降18%-20%。国内奢侈品商场如恒隆在上海的两大旗舰项目也存在销售下跌的情况：上海恒隆广场和港汇恒隆广场2024年销售额分别下降了22%和11%。国内高端商业地产面临消费市场增长渐缓，竞争加剧的现状，这也给在建中的杭州、台州SKP带来压力。
  此收购消息，对于整个商业地产行业颇具意义：
  首先这算是国内商业地产行业第一个真正意义上奢侈品商场资产收购案例。近几年，中国零售商业市场投资活动处于活跃状态，如香港领展、GIC、黑石、大家保险等国内外基金公司、保险公司、甚至个人买家都在买入商业资产，如近期知名的收购案例”雅戈尔集团以74亿元购买银泰百货100%股权”。但交易的资产主要以综合性大型商场、办公楼及产业园为主，几乎没有奢侈品商场。
  其次，如收购完成，北京SKP通过“博裕五期美元基金”资本和资源的注入是否能业绩更上一层楼并加速在全国的发展，抑或影响现有的“店王”成绩，这将会是一个问号。
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